Hinsichtlich der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit sind Kleinhäuser, die dazu ausgelegt sind, um über einen längeren Zeitraum aufgestellt und bewohnt zu werden, als Wohngebäude zu behandeln. Das gilt auch für mobile Kleinhäuser. Sobald sie auf einem Grundstück ortsfest genutzt werden, fallen sie in den Anwendungsbereich der Landesbauordnung (LBO) und benötigen somit eine Baugenehmigung. Mobile Kleinhäuser, die als Anhänger mit Ladung oder als Wohnwagen öffentliche Straßen befahren sollen, fallen zusätzlich in den Anwendungsbereich der Straßenverkehrsordnung (StVO) bzw. der Straßenverkehrszulassungsordnung (StVZO).
Kleinhäuser, die dem dauerhaften Wohnen dienen, sind in den folgenden Baugebieten der Baunutzungsverordnung (BauNVO) allgemein zulässig:
• in Kleinsiedlungsgebieten (§ 2 BauNVO)
• in reinen Wohngebieten (§ 3 BauNVO)
• in allgemeinen Wohngebieten (§ 4 BauNVO)
• in besonderen Wohngebieten (§ 4a BauNVO)
• in Dorfgebieten (§ 5 BauNVO)
• in Mischgebieten (§ 6 BauNVO)
In urbanen Gebieten (§ 6a BauNVO) und in Kerngebieten (§ 7 BauNVO) sind Wohngebäude allgemein bzw. ausnahmsweise zulässig, jedoch fügen sich Kleinhäuser in der Regel in diesen Baugebieten nicht ein, da diese Baugebiete für eine hohe städtebauliche Dichte ausgelegt sind.
Als Sonderfälle können Kleinhäuser auch in weiteren Baugebieten zulässig sein:
• in Gewerbegebieten (§ 8 BauNVO) als Büro, Studio oder Werkstatt und ausnahmsweise als Wohnung für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal
• in Sondergebieten, die der Erholung dienen (§ 10 BauNVO) als Wochenend- oder Ferienhaus, jedoch keine dauerhafte Wohnnutzung
• im Außenbereich (§ 35 BauGB) als Altenteilwohnung in räumlichen Zusammenhang mit der Hofstelle, nur privilegierte Vorhaben
Auch wenn Kleinhäuser zum Teil deutlich kleiner als konventionelle Häuser sind, können sie nicht als untergeordnete Nebenanlage (wie z.B. eine Garage) genehmigt werden. Dementsprechend sind Kleinhäuser ausschließlich innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Einzelne Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften eines Bebauungsplans können einer Zulassung von Kleinhäusern in den oben genannten Baugebieten entgegenstehen.